Location meublée et DPE: interdiction à la location en classe G en 2025

Quand remettre le DPE au locataire ?

Je suis propriétaire d’un bien loué à un locataire qui en fait sa résidence principale depuis 11 ans. Je n’ai pas fait de diagnostique énergétique récemment, mais je pense que la classification sera mauvaise. Que dois-je faire pour rester en conformité ?

Notre réponse

En tant que propriétaire d’un bien locatif, vous êtes tenu de remettre au locataire entrant, le DPE du logement. Selon la classe énergétique du bien, vous devrez peut-être effectuer des travaux pour le mettre aux normes avant de le remettre en location, ou encore de geler le loyer.

La remise du DPE n’est pas obligatoire en cas de tacite reconduction du bail. Toutefois, le locataire peut l’exiger afin de vérifier que le logement loué respecte les critères de décence.
RM Le Meur, 28 mars 2023, n°2902

Le calendrier des échéances impose majoritairement des restrictions lors de la mise en location du logement. Toutefois, la caractérisation d’un logement dit « indécent » a également des conséquences sur les baux en cours, reconduits ou renouvelés.

Les textes ne précisent pas expressément le cas des baux renouvelés ou reconduits. Les critères de performance énergétique minimale devraient a priori également être respectés en cas de renouvellement ou de reconduction tacite du contrat de bail.

Trois cas se présentent :

• à l’occasion du renouvellement du bail : vous devez fournir à votre locataire un DPE. Si la classe énergétique du bien ne respecte pas les dispositions en vigueur à cette date, vous ne pouvez pas a priori le remettre en location le bien sans effectuer les travaux pour le remettre en conformité ;
• en cours de bail, et dans le cas où vous n’avez pas remis à votre locataire de DPE ou que le DPE fait mention d’une classe énergétique ne respectant pas les dispositions en vigueur à la date de conclusion du contrat : le locataire peut demander au propriétaire de réaliser les travaux nécessaires à sa mise en conformité (voir infra) ;
• à l’occasion de la reconduction tacite du bail : vous n’êtes pas obligé de remettre au locataire le DPE du bien. Le locataire peut néanmoins l’exiger. Si le logement ne respecte pas les obligations énergétiques en vigueur à la date de la reconduction du bail, le locataire est en droit de demander au propriétaire de réaliser les travaux nécessaires à sa mise en conformité (voir infra). 

Dans les deux derniers cas, en cas de désaccord ou en l’absence de réponse du propriétaire dans un délai de 2 mois, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation. 

En l’absence de conciliation, le locataire peut entamer une procédure contentieuse. Le juge peut alors ordonner au propriétaire la réalisation de travaux de rénovation, la baisse ou la suspension du paiement du loyer, ou encore la suspension de la durée du bail jusqu’à ce que les travaux aient été exécutés.

Exemple :

Un logement classé G a été mis en location avant le 1^er janvier 2023. Le contrat est toujours en cours de location au 1^er janvier 2025. Le propriétaire ne pourra ni remettre en location son logement en cas de départ du locataire à compter de cette date ni renouveler ou reconduire le bail. Cependant, le contrat en cours est maintenu jusqu’à sa date de fin.

Dans tous les cas, nous préconisons de réaliser dès que possible des travaux de rénovation pour améliorer la performance énergétique du logement

Quel est le calendrier des interdictions selon le DPE d’un logement locatif qui est la résidence principale du locataire ?

Pour les biens situés en France métropolitaine, voici l’échéancier des restrictions:

• 25 août 2022, interdiction d’augmenter le loyer pour un bien classé F ou G lors d’un changement de locataire (révision en cours de bail comme au renouvellement) ;
• 1^er janvier 2023, interdiction de louer un logement ayant une consommation énergétique supérieure à 450 kWh d’énergie finale / m² / an (donnée figurant sur le DPE) ;
• 1^er janvier 2025, interdiction de louer un logement classé G (si vous concluez un bail d’habitation après cette date, le locataire peut obtenir du Juge de prescrire les travaux de mise en conformité et de réduire d’autant le montant du loyer) ;
• 1^er janvier 2028, interdiction de louer un logement classé F ;
• 1^er janvier 2034, interdiction de louer un logement classé E.

Comme l’indique la FAQ du ministère de la Transition écologique, ces interdictions concernent tout nouveau bail à compter des dates ci-dessus. Pour les baux en cours, elles s’appliquent lors du renouvellement ou de la reconduction tacite.

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 Je loue un bien situé dans une copropriété. J’ai demandé un DPE collectif mais ne l’ai pas encore obtenu. Que faire ?

Notre réponse

Pour les biens détenus dans des immeubles collectifs, la copropriété peut également être tenue de réaliser un DPE-collectif. Pour les bâtiments dont le permis de construire a été déposé avant le 1^er janvier 2013, un DPE-collectif doit être réalisé :

• à compter du 1^er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
• à compter du 1^er janvier 2025 pour les copropriétés comprenant plus de 50 lots et au plus 200 lots ;
• à compter du 1^er janvier 2026 pour les copropriétés comprenant au plus 50 lots.

Le DPE est ensuite transmis aux locataires.

Le juge ne peut toutefois pas contraindre le propriétaire à effectuer des travaux de mise en conformité du bien dès lors que :

• le logement fait partie d’une copropriété ;
• le propriétaire a effectué les diligences nécessaires pour demander la réalisation de travaux dans les parties communes sans succès ;
• le propriétaire a réalisé des travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment.

Ces conditions sont cumulatives.

Et si je loue mon bien ponctuellement à la nuitée ou à la semaine ?

Notre réponse

Les locations saisonnières ne sont actuellement pas concernées par les nouvelles obligations énergétiques. 

Cependant à compter du 1ᵉʳ janvier 2034, les locaux loués en meublés de tourisme ne constituant pas la résidence principale du bailleur devront présenter une consommation d’énergie finale inférieure à 450kWh / m² / an. Le non-respect de cette nouvelle obligation sera puni d’une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 €.
C. tourisme art. L. 324-2-2

Par ailleurs, le maire aura la possibilité de demander à tout moment au bailleur d’un meublé de tourisme de lui transmettre, dans un délai de 2 mois, un DPE en cours de validité. L’absence de transmission serait sanctionnée par une astreinte administrative de 100 € par jour.
C. tourisme art. L. 324-2-2

Enfin, l’obtention de l’autorisation préalable de changement d’usage (si votre bien n’est pas déjà loué de façon saisonnière) sera conditionnée à la présentation d’un DPE dont le niveau est compris :

• entre A et E depuis le 20 novembre 2024,
• et entre A et D à compter du 1ᵉʳ janvier 2034.