LMNP et Plus-Value : quels sont les impacts de la loi finance 2025 ?

Exemple comparatif : avant et après la réforme

Cas 1 – Avant la réforme

Prenons un exemple : Monsieur Dupont avait un appartement loué en meublé non professionnel, acheté en janvier 2011 pour 250.000 € et qu’il a vendu 10 février 2025 pour 325.000 €.

Calculée sans réintégration des amortissements, sa plus-value brute avant abattements sera de :

Soit 18.750 €, sur lesquels on appliquera un abattement de 54 % avant de calculer l’impôt sur le revenu à 19 % (1.639 €) et un abattement de 14,85 % pour le calcul des prélèvements sociaux à 17,2 % (2.746 €), portant l’impôt total sur la plus-value à 4.385 €.

Cas 2 – Après la réforme

Son amie, Madame Martin, avait acheté et exploité un appartement dans des conditions identiques et le revend au même prix que Monsieur Dupont quelques mois plus tard, dans le courant de l’été 2025.

La vente ayant été conclue après promulgation de la loi de finances, les amortissements fiscalement déduits par Madame Martin en tant que LMNP viendront en diminution du prix d’acquisition retenu pour le calcul de sa plus-value, calculée de la façon suivante :

Soit 146.305 €, sur lesquels on appliquera un abattement de 54 % avant de calculer l’impôt sur le revenu à 19 % (12.787 €) et un abattement de 14,85 % pour le calcul des prélèvements sociaux à 17,2 % (21.428 €), portant l’impôt total sur la plus-value à 34.215 €.

*Par souci de simplification, la plus-value est calculée hors impact de la taxe additionnelle sur la plus-value dans nos deux cas.
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Impact de la réforme 2025  : est-il toujours intéressant d’investir en LMNP ? 

Dans notre exemple de cas, à l’évidence, et sans réflexion préalable, le portefeuille de Madame Martin souffrira de la réforme introduite par la loi de finances 2025. 

Le raccourci consistant à dire que la location meublée n’est plus intéressante d’un point de vue fiscal semble en revanche tout à fait incorrect, puisque même si la taxation des amortissements en plus-value alourdit la fiscalité de cette dernière, il vaut mieux dans la plupart des cas qu’ils soient fiscalisés dans cette configuration que lors de la taxation des revenus courants. 

En effet, l’enjeu financier de la taxation des abattements mis en place par la réforme sera de : 

• (127.555 € – 54%) x 19 % = 11.148 € d’impôt sur le revenu, 
• Et (127.555 € – 14,85 %) x 17,2 % = 18.681 € de prélèvements sociaux, 
• Soit 29.830 € en tout. 

Madame Martin a un taux marginal d’imposition de 30 %, et renoncer à la déduction de ces abattements pour la taxation de ses revenus courants aurait entraîné une taxation au fil de l’eau de : 

• 127.555 € x 30 % = 38.267 € d’impôt sur le revenu, 
• Et 127.555 € x 17,2 % = 21.939 € de prélèvements sociaux, 
• Soit 60.206 € en tout. 

Bien que la réforme 2025 alourdisse la fiscalité lors de la revente en intégrant les amortissements dans le calcul de la plus-value, il reste financièrement plus avantageux de les imposer à ce moment-là plutôt que de les taxer comme des revenus courants, ce qui entraînerait une imposition significativement plus élevée. 

Comme évoqué précédemment, cette réforme a pour principale conséquence de réintégrer dans le calcul de la plus-value, l’ensemble des amortissements fiscalement déduits tout au long de la mise en location d’un bien meublé grâce au régime réel BIC et plus particulièrement grâce à l’article 39C du Code Général des Impôts. 

Mais qu’en est-il lorsque les revenus de location meublée sont taxés selon le régime du micro Bic ? Pour rappel, l’abattement forfaitaire de 30 ou 50% (selon le régime micro BIC applicable) est réputé tenir compte d’amortissements pratiqués mais ces derniers ne relèvent pas de l’article 39C. En ce sens, il est possible de s’interroger sur la réintégration de ces amortissements pour le calcul de la plus-value créant ainsi une inégalité devant l’impôt entre les loueurs en meublé relevant d’un régime réel et ceux relevant d’un régime micro. Pour l’heure, aucune réponse n’a été donné à ce sujet laissant de ce fait un doute persister. 

Face à ces évolutions et celles à venir prochainement, nous vous tiendront au courant.