- Fiscalité et comptabilité (LMNP-LMP)
Investir en location meublée longue durée LMNP – LMP
Publié le 27/09/2024
Vous envisagez d’investir en location meublée ?
Découvrez tous les aspects à connaître pour lancer et développer son activité en toute sérénité : choix du régime fiscal (micro-BIC ou réel), gestion comptable LMNP-LMP, formalités administratives et les obligations légales.
SOMMAIRE
Introduction : définition de la location meublée longue durée + essentiel à retenir
Bien démarrer son activité
1. Choix du régime fiscal : comparatif régimes micro bic et bic réel
2. Immatriculation de l’activité
3. Fiscalité LMNP / LMP : impôts locaux, déclaration des revenus locatifs, régime des plus-values
La location meublée longue durée
Bail meublé classique, bail étudiant, bail mobilité
La définition
L’investisseur met à disposition son bien par le biais d’un bail locatif meublé (longue durée classique, étudiant ou bail mobilité pour les travailleurs en déplacement longue durée), qui comprend obligatoire en annexe un inventaire du mobilier détaillé conforme au décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.
Les biens loués via un bail commercial, en parahôtellerie, ou de façon saisonnière suivent des règles différentes.
La location meublée longue durée
L’essentiel à retenir
Juridiquement et fiscalement cette activité relève du régime de la location meublée.
L‘investisseur pourra avoir le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
Ses revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
L’activité de location meublée peut être exercée à titre d’Entrepreneur Individuel ou au travers d’une SARL de famille.
Cette activité n’est pas soumise à TVA : il n’y a pas de récupération de TVA sur le prix d’achat, ni aucune TVA grevant les loyers.
L’investisseur doit s’enregistrer auprès de l’INPI et obtenir un n° SIRET pour exercer son activité, quel que soit le régime choisi (micro ou réel).
Bien démarrer votre activité de location meublée
Choix du régime fiscal : comparatif régimes micro bic et bic réel
Quel régime choisir pour son activité de location meublée ?
Régime Micro BIC
Pour bénéficier de ce régime, les revenus doivent être inférieurs au seuil de 77 700€.
Le régime Micro BIC présente l’avantage d’être simple :
- Aucune comptabilité à tenir
- Imposition sur les loyers calculée après application d’un abattement forfaitaire de 50% pour les meublés classiques
Attention : Sont exclus automatiquement du régime Micro BIC les propriétaires en indivision (par exemple les couples mariés ou PACSE sous un régime de séparation de biens acquérant le bien ensemble) et ce, quel que soit le montant des revenus locatifs.
Régime Micro Réel
Ce régime s’applique de plein droit si :
- Les revenus sont supérieurs au seuil de 77 700€ (cf. ci-dessus)
- Les propriétaires sont en indivision, en séparation de biens ou pacsés
Ce régime est aussi accessible sur option dans les autres cas.
Ce régime nécessite la tenue d’une comptabilité ce qui présente l’avantage de pouvoir déduire des revenus locatifs tous les frais liés à la gestion de cette location (charges de copropriété, taxe foncière, électricité, eau, intérêts et assurances des prêts…) ainsi que l’amortissement des murs (hors terrain) et du mobilier.
Exemple chiffré : dans cet exemple, le régime réel est plus avantageux :
|
Valeur des Murs : 155 000 € |
MICRO BIC |
REEL BIC |
| Recettes locatives HT | 5 455 € | 5 455 € |
| Charges courantes HT | 3 100 € | 3 100 € |
| Amortissements (Murs et Meubles)* | – | 6 345 € |
| Résultat | 5 455 € | – 3 990 € |
| Revenu imposable | 2 728 € | 0 € |
(*) L’amortissement de l’appartement (hors terrain) : 5 915 € par an (méthode par composants) et amortissement du mobilier : 429 € par an (sur 7 ans).
Immatriculation de l’activité
Le loueur en meublé doit s’immatriculer auprès de l’INPI via le site guichet unique en suivant les étapes de création de l’activité ; il faudra indiquer, entre-autres, le régime déclaratif : BIC Réel ou Micro BIC afin d’obtenir un numéro SIRET.
📝A noter : pour les clients nous confiant une mission comptable, ANDERLAINE s’occupera de ces formalités.
Construction nouvelle ? Une exonération de la taxe foncière pour les 2 premières années suivant la livraison de l’immeuble est possible sauf décision contraire du SIP (hors ordures ménagères). Le SIP Pour en faire la demande, le contribuable doit compléter et transmettre au SIP le formulaire H2 (CERFA 10869) dans les 3 mois suivants la livraison de l’immeuble.
Fiscalité LMNP – LMP
Déclaration de revenus et nature locative
Vous devez déclarer chaque année les revenus issus de votre activité de loueur en meublé, soit :
- Directement sur votre déclaration de revenus en indiquant le montant des loyers si vous optez pour le régime micro,
- En reportant le résultat issu de la déclaration 2031 établie par votre cabinet d’expertise comptable, si vous êtes au régime réel.
📝 A noter : ANDERLAINE vous fournira chaque année un document d’aide au remplissage si la mission de suivi comptable nous est confiée.
Depuis le 01/01/2023, vous devez aussi déclarer la nature locative de votre activité, ainsi que le nom et la date d’entrée de votre locataire dans l’onglet « biens immobiliers » de votre espace particulier sur le site impot.gouv.fr.
Impôts locaux : taxe foncière et CFE
Vous êtes redevable chaque année de la taxe foncière et de la CFE.
Instaurée par la loi de finances de 2010, la CFE est une taxe que les entreprises et travailleurs indépendants versent en fonction de la valeur locative de leurs locaux professionnels, afin de financer les services publics locaux.
La location meublée constitue par nature une activité professionnelle relevant du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux.(BIC)
Le taux de CFE est voté et perçu par la commune où est situé l’immeuble en location.
Dématérialisé, l’avis de CFE est consultable et payable uniquement sur l’espace professionnel impots.gouv.fr.
Les statuts LMNP/LMP
Le statut LMP/LMNP est révisable chaque année :
A ce jour, sont considérés comme Loueurs en Meublé Professionnel (LMP) au titre de l’IR, les loueurs dont le foyer fiscal remplit cumulativement 2 conditions :
- Le chiffre d’affaires* de la location meublée (en France ET dans le monde) dépasse 23 000 € TTC,
- ET les recettes locatives annuelles brutes de la location meublée doivent être supérieures aux autres revenus d’activité professionnels* du foyer.
Par défaut, les autres loueurs sont considérés comme des loueurs en meublés non professionnels (LMNP).
*Lexique du loueur meublé:
- Chiffre d’Affaires = cumul des revenus bruts (loyers + provisions/forfait charges + autres produits).
- Foyer fiscal = ensemble des personnes déclarées sur la même déclaration de revenus (vous, conjoint, personnes à charge).
- Revenus d’activité professionnels = salaires, pensions, retraites, résultats BNC, BA, BIC (autres que locations meublées) après abattement 10% ou déduction des frais réels.
Le régime des plus values
Pour un LMNP : application du régime de la plus-value des particuliers
La plus-value est calculée par le notaire et déduite directement du fruit de la vente
Pour un LMP : application du régime de la plus-value professionnelle
Besoin de conseil ?
Nos expert LMNP LMP vous conseillent et vous accompagnent dans toutes vos démarches comptables, fiscales et administratives.
